Tout d’abord, lorsque le contrôle a été effectué dans le cadre d’une vente, les travaux de mise en conformité de l’installation doivent être réalisés dans le délai de 1 an après la vente par l’acquéreur. Même si le SPANC n’est pas en mesure de revenir contrôler l’installation à l’expiration de ce délai d’1 an (parce qu’il n’a pas nécessairement reçu les informations relatives à la vente), il visitera tôt ou tard à nouveau l’installation dans le cadre du contrôle périodique. Il se pose alors la question de la sanction applicable dans l’hypothèse où les travaux prescrits au moment de la vente de l’immeuble d’habitation n’ont pas été réalisés.
La pénalité de l’art L1331-8 du CSP n’est alors applicable que si le délai de 4 ans depuis le contrôle correspondant au rapport joint à l’acte de vente est dépassé. Attention : le point de départ du délai de 4 ans n’est pas la date de la vente mais la date de notification du rapport au propriétaire (cette date pouvant être antérieure à celle de la vente, puisque le rapport reste valable 3 ans).
En revanche le délai d’1 an prévu par l’art L271-4 du code de la construction et de l’habitation ne permet pas de déclencher la pénalité susvisée, pour une raison qui tient seulement à la rédaction des textes : l’art L1331-8 du CSP, relatif à la pénalité, ne renvoie pas à l’art L 271-4 du CCH (c’est sans doute un oubli du législateur). Cependant, même si le délai de 4 ans depuis le précédent contrôle du SPANC n’est pas dépassé, la pénalité de l’article L1331-8 du CSP peut être appliquée dès lors que le SPANC constate, en même temps que la non-réalisation des travaux prescrits à l’occasion de la vente, soit un mauvais fonctionnement, soit un mauvais entretien de l’installation d’ANC entraînant un danger sanitaire ou un risque environnemental. En effet, l’article L1331-1-1 du CSP, qui impose au propriétaire un bon fonctionnement et un bon entretien de l’installation, est cité par l’article L 1331-8 du CSP, ce qui permet l’application de la pénalité en cas de non-respect de la condition imposée.
En conclusion, il y a deux possibilités d’application de la pénalité de l’article L 1331-8 du CSP lors du premier contrôle réalisé après la vente d’un immeuble d’habitation :
– si une double condition est réalisée : la non réalisation des travaux prescrits par le SPANC dans le rapport joint à l’acte de vente et dépassement du délai de 4 ans à compter de la date de notification de ce rapport,
– si un mauvais entretien ou un mauvais fonctionnement est constaté.